오피스텔, 주거시설인가

http://mnews.mk.co.kr/mnews_102309.html

`오피스텔, 주거시설인가 업무시설인가.`

수도권 전세난 해결사로 오피스텔이 주목을 받고 있지만 상황에 따라 세금ㆍ중개수수료가 크게 달라 실수요자들이 혼란스러워하고 있다.

오피스텔이 주거 시설과 업무 시설로 각각 쓰일 때 적용되는 법령 등이 다르기 때문이다. 최근 실거주 목적으로 오피스텔 분양이 크게 늘고 있어 제도 개선이 필요하다는 목소리가 높아지고 있다.

부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 전국에 걸쳐 올해 1월부터 지난달까지 오피스텔 1만3179실이 분양됐다. 지난해 전체 공급물량인 8854실을 넘어섰다. 2003년 한 해 2만7732실이 공급된 이후 8년 만의 최대치다. 소형주택 인기에 편승해 건설사들이 물량을 대거 쏟아냈기 때문이다.

급기야 정부는 지난 8월 `8ㆍ18 대책`을 내놓고 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록할 수 있도록 허용했다.

전ㆍ월세용으로 오피스텔을 새로 지어 부동산 시장을 안정시키기 위해서다. 사실상 오피스텔을 소형주택 중 하나로 인정한 것이다.

하지만 현재 주택법은 오피스텔을 주택이 아닌 업무시설로 분류하고 있어 문제다. 최근 오피스텔 중개수수료를 둘러싼 잡음이 불거지는 것도 이와 무관치 않다.

얼마 전 서울 강남구 선릉역 인근 오피스텔에 전세로 신혼집을 마련하려던 A씨는 중개업자와 크게 다툰 후 계약을 포기했다.

중개수수료를 둘러싼 갈등이 자존심 대결 구도로 확대됐다. 전세금 1억5000만원 규모 오피스텔을 소개한 중개업자가 수수료 명목으로 100만원을 요구한 것이 발단이었다. A씨가 생각한 수수료 45만원과는 두 배 이상 차이가 났다. 2007년 5월 공포한 `서울특별시 주택 중개수수료 등에 관한 조례`를 놓고 벌어진 해석 차이가 갈등의 원인이다.

조례에 따르면 1억원 이상 3억원 미만 주택 임대차 거래에 따른 적정 수수료는 `거래금액의 1000분의 3`이다. 1억5000만원 규모 전세계약을 체결할 경우 수수료는 45만원이다.

하지만 조례는 예외 규정으로 주택 이외(토지ㆍ상가ㆍ오피스텔) 임대차에 따른 중개수수료를 `상한요율 1000분의 9` 이내에서 중개업자와 의뢰인이 협의해 결정하도록 정하고 있다. 오피스텔을 주택 이외 상품 중 하나로 명시한 것이 특징이다.

이럴 경우 중개업자는 거래를 성사시킨 대가로 수수료를 최대 135만원까지 받을 수 있다. 오피스텔이 주거시설로 사용되고 있지만 수수료가 아파트에 비해 최대 3배 비싼 것이다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 "상호 입장 차이에 따라 해석이 달라질 수밖에 없어 사실상 중개업자와 의뢰인 간 협상에 따라 수수료가 결정될 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.

오피스텔을 둘러싼 세금 역시 혼란을 더하기는 마찬가지다. 현 세법상 주거용으로 사용하는 오피스텔은 실질과세원칙에 따라 주택으로 간주한다.

이에 따라 주택 한 채를 보유한 사람이 추가로 오피스텔을 매입해 주거용으로 임대를 놓으면 1가구 2주택자로 분류된다.

유찬영 세무사는 "오피스텔이 주거용으로 쓰이는 경우 세법상 주택으로 보기 때문에 매각 시 양도세 중과 대상에 포함된다"고 말했다.

하지만 주거용 오피스텔을 취득할 때는 또 얘기가 달라진다. 면세 혜택이 없어 매매가의 4.6%를 취득세 명목으로 내야 한다. 일반 아파트를 살 때 내는 세금의 4배에 달한다.

정부가 8월 내놓은 8ㆍ18 전ㆍ월세 안정대책도 혼란을 가중시키기는 마찬가지다. 오피스텔을 여러 채 매입해 임대사업자로 등록할 경우 취득세 감면 등 혜택을 받을 수 있지만 세금 감면 혜택은 내년 이후 공급하는 신축 오피스텔에 국한된다.

관련법인 지방세특례제한법 제31조가 `임대주택법에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 공동주택을 건축해 그 공동주택을 최초로 분양받은 경우 지방세를 감면한다`고 규정하고 있기 때문. 이미 분양한 오피스텔을 매입할 경우 대상에서 제외된다.

구본풍 행정안전부 지방세정책과 사무관은 "정책 목표가 신규 주거용 오피스텔 공급을 활성화해 전ㆍ월세 안정을 도모하는 데 있기 때문"이라며 "기존 오피스텔은 이에 해당하지 않아 취득세를 전부 내야 한다"고 말했다.

이마저도 12월 예정된 임대주택법과 소득세법 개정안이 통과되는 것을 전제로 하고 있다. 막판 변수로 법안이 통과되지 않으면 더 큰 혼란을 피할 수 없다.

정부가 오피스텔 세금과 수수료를 별도로 일목요연하게 정리해 제시해야 한다는 지적이 나오는 것도 이 때문이다.

유찬영 세무사는 "규정이 지나치게 모호하고 복잡해 전문가도 헷갈리는 경우가 많다"며 "실수요자가 이해하기 쉽게 제도를 단순화할 필요가 있다"고 말했다.

[홍장원 기자]