http://mnews.mk.co.kr/mnews_102309.html

`오피스텔, 주거시설인가 업무시설인가.`

수도권 전세난 해결사로 오피스텔이 주목을 받고 있지만 상황에 따라 세금ㆍ중개수수료가 크게 달라 실수요자들이 혼란스러워하고 있다.

오피스텔이 주거 시설과 업무 시설로 각각 쓰일 때 적용되는 법령 등이 다르기 때문이다. 최근 실거주 목적으로 오피스텔 분양이 크게 늘고 있어 제도 개선이 필요하다는 목소리가 높아지고 있다.

부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 전국에 걸쳐 올해 1월부터 지난달까지 오피스텔 1만3179실이 분양됐다. 지난해 전체 공급물량인 8854실을 넘어섰다. 2003년 한 해 2만7732실이 공급된 이후 8년 만의 최대치다. 소형주택 인기에 편승해 건설사들이 물량을 대거 쏟아냈기 때문이다.

급기야 정부는 지난 8월 `8ㆍ18 대책`을 내놓고 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록할 수 있도록 허용했다.

전ㆍ월세용으로 오피스텔을 새로 지어 부동산 시장을 안정시키기 위해서다. 사실상 오피스텔을 소형주택 중 하나로 인정한 것이다.

하지만 현재 주택법은 오피스텔을 주택이 아닌 업무시설로 분류하고 있어 문제다. 최근 오피스텔 중개수수료를 둘러싼 잡음이 불거지는 것도 이와 무관치 않다.

얼마 전 서울 강남구 선릉역 인근 오피스텔에 전세로 신혼집을 마련하려던 A씨는 중개업자와 크게 다툰 후 계약을 포기했다.

중개수수료를 둘러싼 갈등이 자존심 대결 구도로 확대됐다. 전세금 1억5000만원 규모 오피스텔을 소개한 중개업자가 수수료 명목으로 100만원을 요구한 것이 발단이었다. A씨가 생각한 수수료 45만원과는 두 배 이상 차이가 났다. 2007년 5월 공포한 `서울특별시 주택 중개수수료 등에 관한 조례`를 놓고 벌어진 해석 차이가 갈등의 원인이다.

조례에 따르면 1억원 이상 3억원 미만 주택 임대차 거래에 따른 적정 수수료는 `거래금액의 1000분의 3`이다. 1억5000만원 규모 전세계약을 체결할 경우 수수료는 45만원이다.

하지만 조례는 예외 규정으로 주택 이외(토지ㆍ상가ㆍ오피스텔) 임대차에 따른 중개수수료를 `상한요율 1000분의 9` 이내에서 중개업자와 의뢰인이 협의해 결정하도록 정하고 있다. 오피스텔을 주택 이외 상품 중 하나로 명시한 것이 특징이다.

이럴 경우 중개업자는 거래를 성사시킨 대가로 수수료를 최대 135만원까지 받을 수 있다. 오피스텔이 주거시설로 사용되고 있지만 수수료가 아파트에 비해 최대 3배 비싼 것이다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 "상호 입장 차이에 따라 해석이 달라질 수밖에 없어 사실상 중개업자와 의뢰인 간 협상에 따라 수수료가 결정될 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.

오피스텔을 둘러싼 세금 역시 혼란을 더하기는 마찬가지다. 현 세법상 주거용으로 사용하는 오피스텔은 실질과세원칙에 따라 주택으로 간주한다.

이에 따라 주택 한 채를 보유한 사람이 추가로 오피스텔을 매입해 주거용으로 임대를 놓으면 1가구 2주택자로 분류된다.

유찬영 세무사는 "오피스텔이 주거용으로 쓰이는 경우 세법상 주택으로 보기 때문에 매각 시 양도세 중과 대상에 포함된다"고 말했다.

하지만 주거용 오피스텔을 취득할 때는 또 얘기가 달라진다. 면세 혜택이 없어 매매가의 4.6%를 취득세 명목으로 내야 한다. 일반 아파트를 살 때 내는 세금의 4배에 달한다.

정부가 8월 내놓은 8ㆍ18 전ㆍ월세 안정대책도 혼란을 가중시키기는 마찬가지다. 오피스텔을 여러 채 매입해 임대사업자로 등록할 경우 취득세 감면 등 혜택을 받을 수 있지만 세금 감면 혜택은 내년 이후 공급하는 신축 오피스텔에 국한된다.

관련법인 지방세특례제한법 제31조가 `임대주택법에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 공동주택을 건축해 그 공동주택을 최초로 분양받은 경우 지방세를 감면한다`고 규정하고 있기 때문. 이미 분양한 오피스텔을 매입할 경우 대상에서 제외된다.

구본풍 행정안전부 지방세정책과 사무관은 "정책 목표가 신규 주거용 오피스텔 공급을 활성화해 전ㆍ월세 안정을 도모하는 데 있기 때문"이라며 "기존 오피스텔은 이에 해당하지 않아 취득세를 전부 내야 한다"고 말했다.

이마저도 12월 예정된 임대주택법과 소득세법 개정안이 통과되는 것을 전제로 하고 있다. 막판 변수로 법안이 통과되지 않으면 더 큰 혼란을 피할 수 없다.

정부가 오피스텔 세금과 수수료를 별도로 일목요연하게 정리해 제시해야 한다는 지적이 나오는 것도 이 때문이다.

유찬영 세무사는 "규정이 지나치게 모호하고 복잡해 전문가도 헷갈리는 경우가 많다"며 "실수요자가 이해하기 쉽게 제도를 단순화할 필요가 있다"고 말했다.

[홍장원 기자]

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2011/09/16/2011091601311.html

 
 어느 기업에나 갑작스러운 위기가 닥칠 수 있다. 위기에 처한 기업이 모두 망하지는 않는다. 오히려 위기를 기회로 삼아 더 크게 발전하는 기업도 있다. 무엇이 그런 차이를 만드는가?

2004년 쓰레기나 다름없는 불량 재료를 만두소로 사용했다고 온 국민이 분노한 사건이 발생했다. 이때 많은 만두 회사가 문을 닫았지만 '취영루'라는 회사는 오히려 매출이 상승했다. 비결은 뭘까? 식약청 발표가 있고 나서 대부분의 기업은 "그런 재료는 쓴 적 없다. 자료를 공개한 식약청에 법적 대응을 고려하고 있다"며 협박·발뺌·읍소로 일관했다.

하지만 취영루는 신문에 '만두에서 단무지나 무 성분이 나오면 회사 문을 닫겠다'고 광고를 내고 생산 공정을 완전 개방하는 등 적극적으로 대응했다. 왜 똑같은 위기상황에서 누구는 망하고 누구는 흥하는 것일까? 그 차이는 이미 발생한 사고에 달려 있지 않다. 중요한 것은 '앞으로 어떻게 대응하고 처신하느냐'이다.

◆먼저 '위기관리팀'을 만들어라

위기관리는 수많은 다리를 가진 문어와의 싸움과 비슷하다. 언론·정부·소비자·시민단체·협력업체 등 수많은 이해관계자에 맞서 올바른 대응을 해야 한다. 그런데 문제는 문어의 여러 다리가 동시다발적으로 공격한다는 것이다. 기자들은 마구 질문을 하고 소비자들의 불만은 빗발치고 관련 기관의 조사도 시작된다. 그러다 보면 정신이 없어 우왕좌왕하기 쉽다. 전체적인 상황을 장악하고 통제할 위기관리팀이 필요한 까닭이 여기 있다. 일반적으로 위기관리팀은 위기관리팀장을 중심으로 그 아래 언론팀장, 소비자관계팀장, 제조분야 전문가, 대 정부 및 시민단체팀장, 대변인, 세일즈 마케팅팀장, 스토리팀장, 변호사 등으로 구성된다. 위기관리팀을 구성할 때는 현재 맡고 있는 직책에 연연하지 말고 각자의 자질과 경험을 고려해 그 일에 가장 적합한 사람을 임명해야 한다.

위기관리팀이 구성되면 가장 먼저 할 일은 내부 관리다. 직원들 입단속부터 해야 한다. 2006년 한 놀이공원의 무료 개장 이벤트에 한꺼번에 6만 명의 인파가 몰려 수십 명의 부상자가 발생했다. 사고 원인을 물어보는 기자의 질문에 한 직원이 무심코 이렇게 대답했다. "손님들의 문화의식이 부족해 발생한 사건이죠." 이 말이 기사화되면서 회사는 공분을 샀다. 한 대 맞을 것 열 대 맞아야 했다.

◆사과 성명은 CAP 룰에 따라라

위기관리팀이 해야 할 다음 일은 사과 성명서를 작성하는 것이다. 성명서를 작성할 때는 'CAP 룰(rule)'에 따르는 게 도움이 된다. 사과 성명의 30%를 '사과의 말(Care & Concern)'로, 60%를 '앞으로 취할 행동(Action)'으로, 그리고 나머지 10%를 '다시는 반복하지 않겠다(Prevention)'로 작성해 발표하면 사람들에게 신뢰를 줄 수 있다.

가장 중요한 내용은 행동(Action)이다. 구체적인 행동 제시가 부족하면 사과 성명은 실패할 공산이 크다. 지난번 도요타 자동차 대량 리콜 사태 때 아키오 사장의 사과 성명에는 구체적인 행동에 대한 언급이 너무 부족했다. 급발진 사고로 4명의 일가족이 죽은 지 6개월 만에 나타나 뒤늦게 사과한 것도 문제가 됐지만 리콜 및 보상 방식과 절차 등 구체적인 언급이 없자 사과 후에 비난 여론이 더욱 들끓었다.

2007년 바비 인형으로 유명한 세계 최대의 완구업체 마텔사도 대량리콜 사태를 겪었다. 어린이 완구에서 납 성분이 검출됐기 때문이다. 하지만 이때 마텔사 CEO 로버트 에커트의 사과 성명은 아키오 사장과 확연히 달랐다. 그의 사과 성명은 CAP 룰을 정확히 따랐다. 먼저 신문에 전면 사과 광고를 내고 '당신과 나는 똑같이 부모의 마음을 가졌다'는 말로써 CEO 이전에 한 아버지로서 느끼는 안타까움과 죄스러움을 고백했다(Care & Concern). 그런 다음 적극적이고 포괄적인 리콜을 실시했다. 홈페이지에는 리콜 대상 제품들의 사진과 함께 리콜 절차에 대한 상세한 안내는 물론 수신자 부담으로 발송할 수 있는 우편양식까지 첨부했다(Action). 그런 다음 문제의 근본 원인이 무엇인지 철저히 밝혀 재발 방지 대책을 수립해 이를 소비자에게 알렸다(Prevention). 그 결과 매출은 하락하지 않았으며 주가는 오히려 상승했다.

 
◆소셜미디어를 적극적으로 활용하라

최근 기업의 위기는 소셜미디어로 인해 더 커지는 경향이 있다. 2009년 유나이티드항공도 소셜미디어를 통해 큰 망신을 당했다. 캐나다 음악가가 짐 관리를 잘못해 자신의 고급 기타를 망가뜨렸다고 보상을 요구했으나 유나이티드항공은 이를 묵살했다. 화가 난 음악가는 풍자하는 노래를 유튜브에 올렸고 이 동영상이 조회 수 900만 회를 기록하면서 2만여 개의 비난 댓글이 달렸다. 급기야 CNN에서도 뉴스거리가 돼 망신을 당했다. 뒤늦게 사태의 심각성을 깨달은 유나이티드항공은 음악가에게 사과하고 앞으로 직원 서비스 교육에 힘쓰겠다고 다짐해야 했다.

반면 소셜미디어를 적극적으로 활용해 위기를 극복하는 경우도 있다. 미국의 저가항공사 제트블루도 유나이티드와 비슷한 위기를 겪었다. 겨울, 비행기가 연착돼 탑승객들은 난방도 안 되고 창문도 깨진 공항에서 덜덜 떨어야 했다. 승객 중 한 명이 이를 동영상으로 찍어 유튜브에 올렸고 여기도 수백 개의 비난 댓글이 달렸다. 다시는 제트블루를 이용하지 않겠다는 내용도 있었다. 여기까지는 유나이티드항공사와 비슷하게 전개됐지만 제트블루는 대응이 달랐다. 제트블루의 CEO가 CAP룰에 맞춰 작성한 '우리가 당신에게 드리는 약속'이라는 사과 동영상을 유튜브에 올렸기 때문이다. CEO 동영상 역시 수십만 명이 시청했지만 여기에는 우호적인 댓글이 달렸다. 소셜미디어는 잘만 사용하면 약이 된다.

◆CEO를 적절하게 활용하라

제트블루의 위기 진화에는 CEO가 큰 역할을 했다. 많은 CEO가 위기 때 언론에 적극적으로 나서지 않고 긁어 부스럼 만들까 봐 침묵으로 버티는 경우가 많다. 이런 신중론은 '정보의 공백'을 낳게 된다. 여론은 위기를 맞은 회사에 관심이 많은데 정작 당사자가 아무 말도 하지 않으면 그 정보의 공백은 누가 메우게 될까? 결국 '카더라 통신' 또는 '경쟁 회사의 소식통'이 메우게 될 가능성이 크고, 남에 의해서 채워진 정보는 우리 회사에 불리한 내용이기 쉽다. 도요타 리콜사태도 CEO의 등장이 늦어 더 큰 피해를 본 경우다.

그럼 언제 CEO가 등장해야 할까? 우리 기업이 잘못했을 가능성이 크거나 인명 피해가 발생한 경우라면 CEO가 나타나 정식으로 사과해야 한다. 우리 기업에 잘못이 없다고 확신하는 경우에는 CEO가 과감한 표현으로 회사의 결백을 주장해야 한다. "우리는 맹세코 잘못하지 않았다. 만일 나의 이 맹세가 사실이 아닌 것으로 밝혀질 경우 CEO인 내가 그 다음 날로 동해바다에 가서 빠져 죽겠다!"와 같이 강력하게 말해야 한다. 이래야 언론의 주목을 받고 유죄추정을 무죄추정으로 전환시키는 계기를 마련할 수 있다. 

 http://blog.naver.com/sr5568?Redirect=Log&logNo=80126202663

전세금을 월세로 전환하는데 적용하는 이율은 경제상황,은행이자율에 따라 달라집니다.

 

과거에는 대부분 '1부계산' 이라하여 월 1%의 이자를 적용하였습니다. 즉 보증금이 1000만원이다 하면 이를 월세로 대체하기위해서는 달마다 10만원씩을 월세로 내도록 했었지요. 연이자로 치면 12%가 되겠네요.

 

전세가가 1억정도인데 이를 보증금 1000만원에 나머지 9000만원을 월세로 전환한다치면 달마다 90만원을 월세로 내는 식입니다.

 

그러나 요즘은 과거에 비해서 금리가 낮아지면서 계산법도 달라지게 됐습니다.

 

지역에 따라서 평수에 따라서 적용하는 이자율이 조금씩 달라졌습니다.

 

월세세입자 구하기가 쉽지않은 평수가 큰 아파트라든가 빌라 같은곳은 연이자로 7~8%를 적용하기도 하고 아직까지 인기가 괜찮은 소형 오피스텔,원룸 등은 좀 더 높은 이자를 적용하는 편입니다.

 

대략 연이자 8%를 적용한다면

25평아파트가  전세보증금이 2억이라 가정하면

보증금을 1억으로 하고 나머지 1억에 대해서 월세로 전환하면 1억x 8% = 800만원÷12 =  67만원으로 계산됩니다.

 

글 서두에서 밝혔듯이 월세전환 이자율은 지역에 따라 평형에 따라 은행금리변동에 따라 달라지기 때문에 그때그때 유연하게 적용해야 할것입니다.

또한 금액이 적은 소액보증금에 대해서는 여전히 1부 계산을 하기도 합니다.

 

전월세 계산시 꼭 몇%를 받아야 한다고 정해진법은 없는것이고 임대차 시장에서의 수요,공급자의 수급상황에 따라 그때그때 변동되어질 것입니다.

결국엔 이자 몇프로를 월세자가 내는 것인가? 하는 문제임

보증금 800에 월세 30이면
결국엔
x*12%=30 *12개월 -> 30*12/0.12 = 3000 만원 이군요.
그르니까, 8000만원 + 3000만원 해서 전체 1억 천만원짜리 전세로군요 ^^

거꾸로, 1억 천만원 중 8000만원만 보증금으로 하고,
3000만원을 월세로 바꾼다면, 3000만원*0.12/12 = 30만원 이로군요.

cf) 14%로 하면 2570만원 정도구요

나의 경험으로도 그렇고, 이것도 그렇다. 
얄밉다. 
제일 조심해야 할 것은 Korean-다른나라 사람이다. 왜냐하면, 지 편리할 대로 변신한다. 어쩔 때는 한국인, 어쩔떄는 다른나라 사람처럼 행동한다. 얼마나 지꼴리는대로냐. 무조건 contract basis로 해야 한다. 

1. 사회생활을 하면서 만나는 위기
    - 인사는 운이 60% 라는 말이 결코 과장되지 않는다. 우리는 흔히 대인 관계에서 '궁합'이라는 표현을 즐겨 사용한다. 경영주나 임원역시 사원과의 관계에서 객관적 실력외에 개인적 감정을 개입시킬 수 밖에 없다. 능력이 부족하더라도 자신과 궁합이 잘 맞는 사원을 선호하게 되는 것이다. - p025 - 이것은 너무나 당연한 말이므로, 궁합이 잘 맞는 팀을 만들어 주는 것이 가장 Performance를 잘 나게 하는 방법이기도 하다. 그렇게 하려면 Lead를 잘 배치시켜야 하며, 그 Lead는 많은 사람과 궁합이 잘 맞는 사람이어야 한다는 의미이기도 하다.

2. 사회생활을 하면서 만나는 위기
    - 관계를 망치지 않는 뇌물 거절 비법
       100만원을 가져오면 만원만 받는다. (p51) 보낸 사람도 만족하고, 나 역시 사회적으로 문제될 것이 없다. 

3. 사죄할 일이 생겼을 경우 (p56)
    - 성공적인 사죄를 위한 5가지 포인트
       1) 사의를 표명한다. - 무엇을 잘 못 했는지를 표명해야 한다. 
       2) 조사 결과를 객관적으로 보고한다.
       3) 원인을 분석한다.
       4) 개선안을 제시한다. (가장 중요한 부분이다)
       5) 책임방안을 전달한다. (세간의 납득을 얻기위해 가장 쉽게 택하는 방법이다. 하지만, 주의해야 한다)
       이해를 먼저 구하면, 배상 문제가 해결 될 수 있다. 
       - 처음부터 "죄송합니다. 충분히 배상하겠습니다" 라고 나가면, 
         "무슨 수로 배상하겠느냐? 돈이면 다 되는줄 아느냐?" 로 답변 받기 일쑤다. 
          돈이면 모든 것을 해결하려는 불쾌한 사람으로 여겨질 수 있다.
       - 하지만, 이해를 구한 후, 
         "이해해 주셔서 감사합니다. 귀하가 입은 피해에 턱없이 부족하나마 심심한 사죄의 뜻으로 성의를 표하고자 합니다" 는 

1. 채권에 대해서 10년이 경과하면 소멸시효가 되어버린다.